基本的に、太陽光発電投資で利回りをよくするためには、安い土地（環境）もしくは、発電しやすい環境（影が無い、近隣住宅に迷惑かけないなど）という２つが主になってきます。ですので、競売物件を狙うとすれば、地方の広大な空き地が競売に出ていれば狙ってみても良いでしょう。しかし、その土地が農地であったり、種々の制限があったりして、太陽光発電所として開発できない、あるいは、開発するに多くの許認可を通過させねばならないという課題の多い土地の場合もあります。
従いまして今回は、不動産投資のための競売に関する情報をご紹介していきます！
競売についてご紹介する中で、太陽光発電投資に関係できる部分はきちんと見極め、優良な物件を探していきましょう。
そもそも競売って？
不動産競売とは、債務者から債権の返済を受けれなくなった債権者が、債務者が所有する不動産などを裁判所の管理下で強制的に売却し、その売却代金から債務の支払いを受ける手続きです。と説明にはありますが、専門用語が多くて分かりにくいですね。もう少し簡単に言い換えると、以下のようになります。
「住宅ローンが返済できなくなったとき」、「不動産（自宅の他、事務所や倉庫の場合も有）を担保にして借りたお金を返せなくなったとき」のことを表します。ローンを返せなくなるということは、貸した側である銀行などの金融機関は、貸したお金を回収できなくなるということです。そこで、貸した相手が持っている不動産などの担保を売却することにより、その代金をローンの返済に充てるという方法とります。このことを、競売といいます。
そうして市場に出回った物件を、競売物件と呼びます。建物とその敷地がセットで競売されることもあるし、土地だけ、あるいは建物だけが競売されることもあったりします。また地上権(土地を使うことができる権利のひとつ)が競売の対象となることもあります。
・競売の流れ
○ローンの滞納、一括弁済？
住宅ローンを３～６回滞納してしまうと、分割でお金を返済していく権利を失ってしまいます。これを、期限の利益といいます。そうなってしまうと、債権者である借入先の金融機関は、一括弁済を請求することができます、。一括弁済とは、ローンの残りを一括で返済してくださいと請求することです。
○代位弁済
一括弁済を請求されたとしても、基本的にほとんどの人は一括で返済することはできないでしょう。そこで、債権者である借入先の金融機関は、保証会社から代位弁済（債権者に代わって全額を返済すること）を受けることができます
すると、次は保証会社から債務者へ一括弁済が請求されます。しかし、返済できる人はもちろんほとんどいません。返済する人が代わっただけで、状況は何も変わっていませんので。そうして保証会社が法的手続きを取ることによって、いよいよ競売が始まります。
○競売開始
保証会社が競売を申し立てると、裁判所から債務者の元へ「競売開始決定の通知」が届きます。競売開始決定通知そこには、下記の事項が記載されています。
①事件番号（通し番号）
②競売の手続きが開始した旨
③申立て債権者（借入先の金融機関もしくは保証会社）
④債務者兼所有者
⑤担保権・被担保債権・請求債権目録（借金の内容のこと）
⑥物件情報
それからすぐに、「現況調査のための連絡書」が届きます。これが意味するところは、家の大体の価値を調査しますよ、という意味ですね。
○現地調査
現地調査とは、裁判所が競売を進めるにあたり、該当の家が「どんなところに建っていて、どんな状況なのか」を調べることです。裁判所の執行官と不動産鑑定士が、二人一組のペアで行います。
一戸建の家の場合は、家の前の道路との幅や、隣の家との境界線、車庫や倉庫などがどうなっているか、室内の状況など、詳しく調査していきます。
執行官と不動産鑑定士の調査からおよそ１～２ヵ月後に、裁判所に「評価書」が備えられます。評価書には家の状況が事細かに記載されており、室内の写真も掲載されています。この評価書は、調査の結果、落札の金額の目安がどの程度なのか記載されたものになるので、非常に重要です。
○入札へ
そこから、入札期間・開札期日・売却基準価格など、具体的な競売の内容を記した「期間入札の通知」が届き、競売物件の入札が始まります。
・競売の３点セット
競売物件では、３点セットと呼ばれるものが存在します。これらの資料はすべての不動産競売において必ず公開されますから、一般に「3点セット」と呼ばれています。3点セットは裁判所の競売物件閲覧室およびBITシステム（インターネット上で資料を閲覧できるサービス）で、原則として誰でも自由に閲覧することができます。
３点セットは、競売物件の買受人希望者が購入の判断をするための材料として作成され、情報提供がされます。競売による不動産売買の場合、買受人は所有者から不動産に対する情報を得ることができません。そのため、執行裁判所が競売物件に関するあらゆる情報を盛り込んだ３点セットを作成し、買受人希望者が購入判断に困らないように情報提供をしているということです。
○物件明細書
物件明細書とは、買受人が引き受けることとなる権利関係など、目的不動産に関する情報を裁判所書記官が作成したものです。現況調査報告書や評価書、債権者から提出された資料などに基づいて作成されます。3点セットのうち、もっとも重要な書類だと言っても過言でないでしょう。
裁判所による所見が各欄に短いコメントのように記載されています。中には注意を促しているものもあるので、短いからといって見過ごさないようにしてください。ただし、物件明細書はあくまでも調査書であるため、絶対的なものではありません。記載されている内容が間違っていることもあるので注意しましょう。
○現況調査報告書
現況調査報告書とは、裁判所の執行官が現地調査を行い、物件の現状についてまとめた報告書のことです。書類には敷地のデータや、公簿との相違点、不動産を占有している者の氏名および占有状況などが詳細に記述されています。裁判所が売却条件の確定等を行うために作られる資料なのですが、買受のための判断材料としての価値が大きく、写しを一般にも公開しています。
競売に参加する際、非常に役立つ資料なのですが、現況調査報告書はその内容を保証するものではないということを覚えておきましょう。報告書を読むだけではなく、必ず現地へ足を運んで、自分の目で見ておくことをオススメします。住まいの環境は変わるため、報告書が作られた時点では正しかったことが、現在では間違っていることもあります。友人に頼んだり、サポート業者に見てもらうなど、常に最新の情報をきちんと手に入れておくことをオススメします。
○評価書
評価書とは、評価人名簿に登録された不動産鑑定士が作成した書類のことです。評価書には物件の築年数や状態・権利関係、物件が所在する環境や、物件の詳細内容など、物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。不動産および近隣の図面が載っていて、物件の概要を知るためのものです。
競売物件のメリット・デメリット
競売物件には、それぞれメリットとデメリットがあります。いわば、一般的な不動産売買とは異なるわけですから、そういった点まで把握した上で、優良な競売物件を見つけましょう。こと太陽光発電投資において、影がないなどの利回りに適した物件も、競売物件の中には潜んでいたりします。
・競売物件のメリット
○「競売市場修正」によって減額されている
競売で不動産の所有権を手に入れる際に注意しなくてはいけないのは、物件の引き渡しを受ける権利や、隠れた不具合を保証してもらえる権利など、通常の不動産売買の場合、買主に認められている権利が成立しないという点です。ようするに、通常の不動産売買のように手厚く法律で守られてはいません。こちらはデメリットではありますが、裏を返せばそのぶん、減額しているのです。このデメリットがあるため、競売物件は個別の条件によって物件価格を評価した後、「競売市場修正」として３割ほど減額している場合がほとんどです。よく「競売物件は市場価格より３割ほど安い」と言われるのはこのことを指しています。
○特殊な物件を見つけやすい
例えば、狭すぎる土地や、形が特殊な変形地はどうしても需要が少ないため、市場に出回る物件情報としてはまずアップされにくいという理由があります。その点、裁判所の不動産競売では、場所や価格、土地建物の大小に関係なく手続きが行われるので、極端に狭い土地でも変形地でも、一律に情報が提供されるのです。
また、公道に面していない土地やその上に立つ建物、市街化調整区域内の建物、農地など、通常の不動産取引では流通していないような物件も、競売の対象になります。つまり、そうした特殊な物件を探してる人には競売物件はオススメなのです。
安いのはもちろんのこと、特殊な形であるので、太陽光発電に向いているような土地もあるかもしれません。
・競売物件のデメリット
○引渡義務がない
競売で不動産物件を手に入れる際の最大のデメリットは、売主がいないという点になるでしょう。そのため通常の不動産売買では買主に認められている権利が成立しないのです。
例えば通常の不動産売買では、売主（あるいは仲介、代理を行う不動産会社）には所有権の移転だけでなく、その不動産を買主に引き渡す義務があります。ただこの引渡義務というのは多岐にわたり、居住用の物件だと、賃借人などの居住者がいれば立ち退いてもらった上で引き渡すのが売主の義務だったり、さらに鍵の引き渡しやガスレンジや照明器具、エアコンなどの付帯設備の点検と使用説明もしなければいけません。また隣家の立ち会いの下で敷地の境界を確定し買主にきちんと説明する義務だってあります。権利関係でいうと、それまで設定されていた抵当権や賃借権があれば引き渡しまでに抹消しておくことも売主の義務のひとつです。
こうした一般の不動産売買と違って不動産競売の手続きでは、裁判所が所有権の移転までは行ないますが、引き渡し義務までは負いません。
つまり裁判所の競売手続きで手に入れられるのは、その物件の所有権までということになるのです。
もしその物件に既に住んでいる人がいるなどすれば、競売とは別の手続きによって明け渡しを求めなければならない場合があったり、最悪の場合だとその物件に住めないことも想定しておく必要があったりします。
○瑕疵担保責任がない
また、通常の不動産売買では一定の条件の下で売主には瑕疵担保責任が義務付けられています。ところが競売の手続きでは、先述した通り、そもそも売主にあたる人が存在しないので、だれも瑕疵担保責任を負わないことになります。
瑕疵担保責任とは不動産の売買契約をした時点では分からなかった隠れた不具合（例えば物件購入後、大雨が降って雨漏りすることが分かったなど）が判明した場合、売主に損害賠償する責任があるというものです。
つまり、競売で所有権を手に入れた後で、建物に重大な欠陥があった場合はもちろん、水まわりや電気機器などに不具合があったとしても、すべて購入者が自己資金で何とかするほかないのです。
本来だと義務付けられていることが、きちんと細かい確認をしないと後々欠陥に気付いてしまうということになってしまします。ただし、評価書など競売物件について書かれた資料の内容と事実が大きく食い違うような場合は、売却許可決定の取り消しを求めることは可能です。
○融資を組みにくい
事実上、競売では住宅ローンが利用できないので、現金で一括支払いができるか、金融機関から住宅ローン以外で資金の融資を引き出せる人でないと入札参加は難しいことになってしまいます。これも大きなデメリットといえるでしょう。
競売物件はどうやって入手する？
・競売物件情報をまず入手する
競売物件情報は、最高裁が運営する「BIT」より情報を入手しましょう。もしくは、直接裁判所に足を運んで情報を入手することもできます。
直接裁判所に足を運ぶ場合は、自分が競売物件を探したいエリアがどの裁判所の管轄になるか事前に調べる必要がありますが、BITをつかえば、エリアや沿線で絞り込むこともできるし、物件の形態（マンション、一戸建て、土地）、金額などの条件で絞り込むこともできるので便利です。ただBITで見られる資料は人名がマスキングされているので、権利関係などをチェックする意味でも、最終的には裁判所に足を運んで直接資料に目を通すことをオススメします。
そこで、先ほどお伝えした３点セットを拝見し、データ上で物件を確認して見ましょう。しかし最終的には、ご自身の目で競売物件を見に行かれる方が良いでしょう。
まとめ
以上、競売物件についてご紹介しましたがいかがでしょうか？
競売物件のメリットでもお伝えした通り、少し特殊な物件が出回りやすいのが競売の特徴だったりもします。その中で、太陽光発電投資に向いている物件があれば、非常に安く物件を手に入れることができますよ。
ただし、競売物件には売主がいないことによるデメリットも発生してきますので、きちんと書類に目を通したり、現地に足を運んだりした上で、競売物件の購入はご検討くださいね！
