太陽光投資のそらなび｜高利回り太陽光発電所仲介サイト一覧で価格比較なども可能

「給与以外に安定した収入を持ちたい」「労働収入ではなく、不労所得を作りたい」
そう思って始める方が多いのが投資ではないでしょうか？
たくさんある投資の中でも、安定した収入が見込みやすいのが収益物件による不動産投資です。
これらは投資の中でも安定して収益を見込みやすく、また融資が通りやすいため、人気の投資とも言えます。

年々、新しい投資が増えたり状況が変わったりと、変化の著しい投資業界。
すでに投資を始めておられる方も、これから投資を始めていきたいという方も、改めて不動産投資、収益物件の基礎などをおさらいしておきましょう！今回は、イマドキの太陽光発電投資と併せて、収益物件の基礎をご紹介していきます！

多種多様な不動産物件

・収益物件の一般的な解釈

「収益物件」と聞くと、不動産をイメージされる方が多いと思います。しかし、一口に収益物件と言っても種類は様々あります。主な定義としては、収益物件とは「主に金銭的な利益獲得を目的とした物件」のことです。希望者に居住空間として、または事務所や仕事場として物件の貸出を行い、賃料を受け取ったりすることで収益を出します。代表的なものとしては、マンションやアパート、オフィスビルなど、近頃は太陽光発電などによる収益物件も挙げられます。

物件の価値なども、時代や景気の変化によって影響を受けやすいのも確かです。昔はマンション投資が主流でしたが、少し前まではオフィスビルなどのビル投資、今では新たに出てきた太陽光発電などのエネルギー投資が時代の主流となってきています。

どちらにせよ、収益物件の購入は高額の買い物ですので、事前に収益物件購入の目的、また選び方や探し方をきちんと頭に入れておきましょう。続いて、収益物件の種類をご紹介していきます。

・収益物件の種類

不動産に限って言うと、収益物件の種類は以下のようになります。
収益物件を大きく分けると、マンションやアパートなど住居として使用される「住宅タイプ」、事業所や事務所など法人が契約して使用する「オフィスタイプ」、飲食店やコンビニなどテナントとして運営する「テナントタイプ」、そして太陽光発電など近年出てきた「エネルギータイプ」に分かれ、そこから、建物を丸ごと一棟所有するのか、それともビルの一室など区分所有するのかで事情は変わって行きます。まずはタイプごとにそれぞれの特徴をご紹介していきましょう。

◯エネルギータイプ
土地付きの太陽光発電などのエネルギー投資があたります。基本的には設置する地域に制限がないので。エリアが広いことが特徴です。発電によるエネルギー投資のため、空室などのリスクを抱えなくて済みます。また、太陽光発電では固定価格買取制度というものが設けられており、10年間、もしくは20年間の安定した収入が見込めるので、現在オススメの収益物件タイプです。

◯住宅タイプ
居住用のマンションや、アパート等です。単身者向けのワンルーム物件や、ファミリー向けの物件など、種類と物件数が豊富なのが特徴です。収益物件の中では最も多く、活発に動いているのが特徴です。区分的に所有するものから、マンション一棟を所有するものまであり、投資額の幅も広いです。また、立地条件の影響を受けやすく、立地条件のいいところであれば空室リスクは低くなりますがもちろん賃料は高く、悪いところであれば賃料は低くなるため、見込める利益は少なくなります。

◯オフィスタイプ
住宅タイプとは異なり、法人向けの事務所などの事業用物件にあたります。住宅タイプより投資額が大きくなりますが、法人であるために入居が決まれば住宅タイプより長く入居する傾向があるので、安定した収益を獲得しやすい面もあります。しかし、住宅タイプよりも景気の影響を受けやすいため、大幅に賃料が変わる可能性があったりもします。

◯テナントタイプ
オフィスタイプと同様に事業目的の物件ですが、コンビニや飲食店、倉庫等の商業施設などがあたります。オフィスと同様に長く入居する傾向が強い為、安定した収益の獲得が期待できます。ただし、オフィスタイプも同様ですが、一度入居が決まれば長期的な入居が期待できる反面、住宅タイプに比べて空室の期間が長いなどのリスクがあります。こちらも景気の影響を受けやすいため、賃料の変化も不安要素の一つでもあります。

◯一棟所有するのか区分所有するのかで事情は変わってくる
タイプがありますがそれぞれを、ビルやマンション一棟丸ごと所有するのか、その中の一室を区分所有するのかなどで事情は変わります。もちろん、投資にかかる金額も変わってきますし、区分所有にも広さや立地条件によって金額も様々です。また、一棟所有すればある程度の空室はあっても収益は見込めますが、区分所有の場合は所有している一室が空室になってしまうと収益を得ることができません。不動産投資にはそうした不安定要素もつきものです。

・収益物件の利益

収益物件の主な収入源は家賃です。ローンを組んで購入した場合は、その家賃で毎月の返済をしていきます。他にも固定資産税や建物の維持管理費などを家賃収入でまかない、手元に残ったお金が利益となります。しかし、本当の意味で利益となるのはローンを完済してからです。それまで家賃は毎月の返済に使いますし、その他のメンテナンス費用などに消えていきます。また手元にお金が残れば、将来の修繕費用のために残したり、あるいはローンの繰り上げ返済に使ったりします。

早くローンを完済することで早く利益を生み出すことが出来ますが、途中で売却して現金化するという方法もあります。また、物件自体の価値が上がれば、現金化することで別の収益物件の購入資金にすることも可能です。

太陽光発電の場合は、不動産でいう家賃収入の部分が売電収入に変わります。発電して売電した分が収入になるため、不動産投資のような空室リスクなどはありません。また、固定価格買取制度があるため、長くて20年間の安定した利益を見込めます。

収益物件のメリット・デメリット

・収益物件のメリット

◯少ない投資額で資産が手に入る（レバレッジが効く）
一般的に資産運用において「レバレッジ」とは、自己資金以上の金額を運用することを指します。不動産投資の場合、一定の金額を頭金として借入れることで、自己資金を上回る物件の購入が可能になります。この場合、利息を含む借入費用を返済する必要はありますが、賃料が融資返済額、管理費などの諸費用、固定資産税、都市計画税などの税金を上回れば収入が得られます。もちろんローンを組んで購入する以上は、物件は資産ではなく負債になりますが、家賃収入でローン返済を行うことで、実質的に負担なく物件を所有できます。さらにローンを完済すれば、あとは家賃収入が収入源となる収益物件が手に入ることになるわけです。

太陽光発電同士の場合は、土地の売買のみならず賃貸から始めることも可能なので、資金が少ない時点から始めることも可能です。また、不動産投資と比べても融資が通りやすいのも特徴の一つです。

◯安定した収入を見込むことができる
物件の入居者が退去しない限り、賃料や売電という形で安定した収入が見込めます。不動産投資を本業としている人以外でも、不動産投資という収入の柱を持つことができます。しかし、どうしても空室というリスクがついて回るのが不動産投資です。太陽光発電などの場合は、「余剰電力買取制度」だと10年間、「全量買取制度」を選択された場合は、20年間の買取が義務付けられているため、そういったリスクを回避することができます。

◯生命保険の代わりになる
金融機関から借入れを行なって物件を購入した場合、基本的に「団体信用生命保険」（通称：団信）に加入することになります。これに加入していると、万が一、加入者が不測の事態に見舞われた場合、残りのローン残高をすべて代わりに返済してくれます。保有を続けて定期的な賃料を受け取ってもよいし、売却して現金化することもできます。ただ、年齢や健康状態によっては保険に加入できない場合もあるので注意が必要です。

◯インフレ対策になる
インフレとは自国通貨の価値が下落し、相対的にモノの価値が上昇することです。不動産は現物資産のため、株式や金と並び、インフレに強い資産と言われている。また上記のレバレッジを働かせている場合は、インフレによって借入金の価値が相対的に下落するため、更にインフレ対策になるといえるでしょう。

◯買い増しにより物件を増やせる
自宅を購入する場合には、購入者の所得などの属性により融資に限界があります。しかし収益物件の場合は、物件自体の担保価値が高いので多くの融資を受けることが可能です。例えば、収益性の高いマンションなどを保有することで、次の物件も購入できるようになります。自宅を購入するよりもはるかに多くの借り入れができるというわけです。もちろん物件が増えることで利益が増え続け、それをまた次の物件購入に投じることができます。このように、最初の物件を購入するための資金さえあれば、次々と物件を増やしていけるのもメリットの１つといえます。

・収益物件のデメリット

◯換金性が低い
他の金融商品とは異なり、不動産は簡単に売却することができません。
収益物件を売りたいと思う時に、売却するまでの時間がかかります。

◯融資を受ける際に連帯保証人が必要
収益物件を購入するためにローンを組む際には、連帯保証人を求められます。通常は配偶者に連帯保証人になってもらうことが多いですが、その同意を得る必要があります。もし同意を得られなかった場合、あるいは単身者の場合には、団体信用生命保険を掛けることによって連帯保証人は不要となるケースがあります。ただしこれが可能であるかどうかは、融資を申し込む金融機関との相談によって決まります。

◯管理会社のノウハウに左右される
収益物件の収益性をどれほど確保できるかは、管理会社に大きく左右されます。賃借人を探したり修繕計画を立てたりといった業務は管理会社に任せることが多いからです。また周囲の収益物件との差別化を図ることで入居率も高まりますし、長期的な視点で修繕計画を立てることで維持費の負担も減らせます。このようなノウハウを持つ管理会社を探すことが、収益物件を成功させる重要なポイントになります。

・なぜ収益物件、太陽光発電投資がオススメなのか？

◯継続的に収入が支払われるので安定的
株式などのキャピタルゲイン（売却益）に比べて、収益物件などのインカムゲイン（運用益）では、毎月一定の家賃収入を得ることが可能です。一度に得られる金額としては、キャピタルゲインに比べて少ないですが、継続的に支払われるので安定的な収入の目処が立ちやすいです。また、太陽光発電投資に関しても、固定価格買取制度で10年もしくは20年の買取が保証されるため、非常に安定した投資といえます。

◯融資が受けやすい
収益物件などの不動産投資や、太陽光発電投資では、融資を金融機関から受けることによって、物件を購入することがほとんどです。例えば、「マイホーム」を購入する場合、住宅ローンを組んで（銀行からお金を借りて）物件を購入することが一般的です。収益物件なども同じように、ローンを組むことが可能です。銀行から融資を受けることによって、物件を購入することができるのです。

「株やFX投資をしたい」と言っても、銀行から融資を受けることはできませんが、不動産投資や太陽光発電投資などは違います。

太陽光発電の場合、固定価格買取制度で20年間に渡っての買い取りが保証されているため、安定した数値が期待できます。また、不動産物件とは違って、入居者を呼び込んだりと言った特別な運営ノウハウも要らず、予想する結果の再現性が高いことも特徴です。他にも、不動産投資のような空室リスクもないため、キャッシュフローが安定しています。

故に、銀行などの金融機関側からすると、リスクの低いビジネスと捉えることができ、投資の中ではもちろん、不動産投資よりも融資が受けやすいのです。

今オススメしたいのは、収益物件の中でも太陽光発電！

リスクが低く、安定した収益を見込める
収益物件として、不動産投資や太陽光発電投資をご紹介してきましたが、何と言ってもこれからの時代にオススメしたいのは太陽光発電投資です。というのも、先述した通り、不動産物件というのは家賃収入による利益の獲得の仕方になってきます。そのため、空室リスクがどうしても発生してしまうのです。ある程度の空室リスクを避けようとマンションやビルなどを一棟所有しようとすると、それなりの金額が発生してしまうのも事実でしょう。また、景気によっての影響も受けやすいため、たくさんある投資の中では安定していますが、太陽光発電投資と比べると、どうしても不安定な要素が気になります。

その点、太陽光発電投資は、売電収入による利益の獲得のため、不動産投資のような空室リスクはありません。災害などによるリスクが挙げられますが、それらは不動産投資も同じ条件であり、また保険を使うことで回避することができます。

そして繰り返しになりますが、固定価格買取制度があるため、長くて20年間の買い取りが保証されるのが特徴です。年々、売電価格が下がっているとはいえど、利回りはそこまで変動していないため、リスクの少ない安定した投資と言えるでしょう。

融資が通りやすい
数ある投資の中で、不動産投資と太陽光発電投資は、もっとも融資を受けやすい投資だと言っても過言はないでしょう。不動産投資では、土地を担保とするため融資が通りやすく、太陽光発電投資では、固定価格買取制度による安定したキャッシュフローが見込めるため、融資が通りやすいのです。

近年では、不動産投資よりも太陽光発電投資の方が融資が通りやすいこともあります。融資が通りやすいということは、投資の視点から見ても、リスクが少なく安定した投資だということを意味します。投資の中では太陽光発電が融資が通りやすいということも、金融機関側から見て、リスクの少ない安定した投資だからこそ、融資が通りやすいということになります。ご自身が金融機関の立場になって考えてみれば、分かりやすいですね。

まとめ

収益物件にも種類があるので、それぞれの特徴を把握しておくことが大切です。どうしても不動産投資は多額の資金が必要になるため、融資の必要性が出てきたりもしますが、太陽光発電投資の場合は賃貸から始めれるぶん、資金額を抑えることが可能です。