投資という言葉を聞くと、お金が儲かるといったイメージが付いて回りますね。
そもそもですが、投資をすることでどんな仕組みでお金が大きくなったり小さくなったりするかご存知ですか？もちろん、投資にも株や不動産や近頃では太陽光発電投資など、様々な種類があるので一概には言えませんが、そのお金の流れの仕組みを知っておくに越したことはありません。今回は収益物件など不動産投資や太陽光発電投資といった投資のお金の流れやどんな仕組みで収益を出すかなどをご紹介していきます！

収益物件のキャッシュフローはどんな流れ？

不動産投資や太陽光発電投資などによる収益物件は、どのようにして収益を出しているのでしょうか。株やFXなどに比べて比較的安定した投資でもある収益物件は、なぜ比較的安定しているのか、逆にデメリットであるポイントはどうして生まれているのか。そうした特徴な、投資のお金の流れ「キャッシュフロー」をきちんと把握すれば理解できます。

 
まず、収益物件のキャッシュフローについて説明していきましょう！

 
・そもそも収益物件はどうやって利益を出している？

そもそも、不動産投資などの収益物件はどのようにして収益を出しているのでしょう？
簡単に説明すると、基本的には「家賃収入」が不動産投資の収入源になります。太陽光発電投資などは、発電した分を買い取ってもらう売電による収入が収益となります。

 
では、その毎月の家賃収入がそのまま利益になるのか？と言われると違います。
まずは物件を購入する際に、一般的には金融機関からお金を借りて、ローンを組むことで物件を購入します。つまり、毎月の収益から、ローンを返済していくことになるのです。

 
その購入価格をいつまでに回収できるかの指標を利回りと言います。

 
では、「毎月の家賃収入ーローン返済額」が利益になるのかと言われれば、それも違います。物件を維持するためには様々な経費が発生しますので、それらを引いたものが収益と言ってもよいでしょう。主な経費として管理費、修繕積立金や保険料、固定資産税・都市計画税などがあります。

 
それらを差し引いたものが、毎月の収益として手元に入ってくるのです。しかし、本当の収益という意味では、ローンを返済し終えた後の収益です。

 
・家賃収入から差し引かれる経費はどんなものがあるの？

先述した通り、家賃収入から様々な経費を差し引いた額が収益として手元に残ります。それでは、その様々な経費とはいったいどんなものがあるのでしょうか？主な経費をそれぞれ説明していきましょう。
 
◯毎月のローン返済
マンションやアパート、太陽光設備などの物件を購入する際には、銀行などの金融機関からお金を借りて、ローンを組むことで物件を購入する方法が一般的です。例えば、「マイホーム」を購入するとなった場合は住宅ローンを組んで物件を購入することが一般的でしょう。収益物件なども同じように、ローンを組むことが可能です。

 
そのため、毎月ローンの返済が発生します。こちらが一番重要な経費と言っても過言ありません。この返済がなくなれば、自分の手元に純粋な利益として収入が入ってくることになります。

 
◯管理費
不動産投資を行なって賃貸経営をする上で、不動産の管理という問題が発生します。共有部分の管理や入居者のクレーム対応、空室がある場合には入居者を募集するなど管理の仕事は実に多いのです。そういった業務を不動産の所有者が担うことも不可能ではありませんが、サラリーマンの方など本業をしながら進めている方には難しい問題でしょう。

 
以上のような理由から、賃貸経営では不動産管理会社に賃貸管理を委託するのが一般的となっています。そうして管理会社に委託する場合、毎月の家賃から一定の割合で管理委託手数料を管理会社に支払うことになるのです。管理委託をする場合、家賃に対して一定の割合で管理委託費を支払わなくてはならないため、家賃が高ければ高いほど手数料も大きくなります。こちらは不動産を持っている以上、常にかかってくる経費と言えます。

 
◯修繕費積立金
毎月かかる管理費用に修繕積立金と呼ばれるものもあります。マンションやアパートなどの物件にはそれぞれ入居した人の専有部分と、エントランスや廊下、階段などの住人全員が利用する共有部分があります。入居者の専有部分で発生した光熱費やガス代などは各居住者が支払うのが普通ですが、共有部分であるエントランスやエレベーターにも電気代などが発生しています。また、物件の清掃代やゴミ処理、消火器やエレベーターなどの保守点検費用、また万が一共有スペースが破損した際の修繕などに使う費用として、毎月ある程度の金額がかかってきます。

 
◯保険料
物件のオーナーが入る火災保険などといった保険は「建物」を守るための保険です。火災を始めとする自然災害が起きた時などの補償として入る保険といっても差し支えないでしょう。オーナーにとって、保険は不足の事態に備えるリスクヘッジの手段となります。物件は自然災害のみならず、建物の設備が原因で起こる事故にも備える必要があります。例えば給・排水管のトラブルによる水漏れで建物が濡れてしまい、修理が必要な事態になったとしても、保険に入っていれば保険で対処できるようになります。

 
また、その水濡れで入居者の家財道具を濡らしてしまった場合などは、原因によってはオーナーが賠償責任を負うことになります。そうした場合も保険に入っておけな保証が効いたりなどするため、入っておいて損はないでしょう。こちらも不動産投資をする上でかかってくる経費の一部と言えます。

 
◯固定資産税
固定資産税とは、土地や家屋、償却資産などが含まれる「固定資産」を所有している人に課税される税金のことです。つまり、不動産投資で所有することになる物件も固定資産に該当するので対象に含まれます。一棟マンションなどはもちろんのこと、区分マンションだったとしてもマンションの敷地を区分所有しているので、固定資産税の課税対象になります。

 
他にも都市計画税や集金代行を使う場合はその経費など、様々な経費がかかってきます。こうした経費等を合わせて、家賃収入から差し引いたものが、収益物件の毎月の収益になるのです。

 
・太陽光発電投資の場合の経費はどんなのがあるの？

不動産投資と比べて、太陽光発電でかかる費用としては定期点検・保守点検費用、修理にかかる費用、清掃にかかる費用などがあります。それぞれの費用を具体的に説明していきましょう。

 
◯定期点検・保守点検費用
太陽光発電設備の定期点検や保守点検は、設置した業者側が保安責任を持つのが基本原則となっています。太陽光発電設備の点検には、事故を未然に防ぐ、太陽光発電設備を正しく機能させるといった目的があります。そのためには発電設備に関する専門的な知識が必要になるので、業者へ依頼することになります。

 
◯修理にかかる費用
太陽光発電設備の点検の結果、補修作業が必要になった場合は修理をしなければいけません。そうした場合の修理費用が、経費としてかかってきます。

 
◯清掃にかかる費用
太陽光発電設備のパネルを清掃する費用も必要になってくるので、こちらも経費としてかかってきます。

 
見てわかる通り、不動産投資の場合にかかってくる経費と、太陽光発電投資の場合にかかってくる経費では数が違ってきます。こうしたいわば、ランニングコストの部分は利回りなどのように表記されませんが、毎月かかる経費として大事になってくる部分です。こうした手続きもちょっとの手間ではありますが、少ないに越したことはありません。

 
・収益物件のキャッシュフローの計算の仕方

収益物件のキャッシュフローは、以下のような計算式で算出するのがよいでしょう。何度も繰り返しますが、家賃収入とローンの返済額だけでキャッシュフローを計算してしまうと、実際に物件を購入してから思ったよりも収益が少ないことに驚いてしまうかもしれません。必ず、その他の経費を計上するようにしましょう。

 
不動産投資の場合：満室時の家賃収入－（ローン返済・金利＋固都税＋管理費＋空室家賃）

 
ここでは、その他経費の他にも空室ができた際の家賃を考えておくといいでしょう。区分所有の場合は必要ありませんが、一棟を所有している場合は、なかなかすべてが満室になるまで時間がかかったり、タイミングが合わなかったりします。ですので、そうした場合の空室家賃を合わせて考えておくといいでしょう。
ちなみに、太陽光発電投資の場合だと、こうした計算になります。

 
太陽光発電投資の場合：毎月の売電収入－（ローン返済・金利＋管理費）

 
こうしてみると、太陽光発電投資の方がキャッシュフローが安定していることも分かりますね！そういった意味でも、銀行などの金融機関から融資が通りやすく、オススメの収益物件でもあります。

 
こうしたキャッシュフローを計算式で算出してくれるサービスなどもありますので、ぜひ有効活用しながら計算していきましょう。

収益物件の収益の出し方

続いて、収益物件の収益の出し方について見ていきましょう。収益物件の収入の出し方には大きく分けると2つあります。1つはインカムゲイン、もう1つはキャピタルゲインです。

 
・インカムゲイン（運用益）による投資

現在、収益物件は主にインカムゲインを目的としたものが主流です。インカムゲインとは、資産の保有によって得られる利益のことで、不動産投資では家賃収入、太陽光発電投資では売電収入がこれにあたります。マンションを購入し、他人に貸すことで収入を得ていきます。

 
収益物件を購入するにはローンを組むことが一般的ですが、ローンの返済には家賃収入を充てることができます。ローン完済後は、家賃がそのまま収益となります。ただし、経費として管理費、修繕積立金や保険料、固定資産税・都市計画税などがかかります。

 
・キャピタルゲイン（売却益）

キャピタルゲインは、資産の売買によって利益を得ていくことを意味します。不動産投資では、マンションなどの物件を購入し、購入時より高い価格で売却して利益を得る収益モデルです。

 
地価が上昇し続けるバブル期の不動産投資はキャピタルゲイン目的が主流でしたが、バブル崩壊後は不動産の価格が大きく下落し、購入時より高価で売却することが難しくなりました。リスクの大きさから、多くの不動産投資家がインカムゲイン（運用益）狙いへと方向転換しています。

 
現在でも、都心の地価上昇地域などを対象としたキャピタルゲイン狙いの投資も行なわれていますが、物件の見極めなどはどうしても難しいものです。不動産投資では、最終的にはキャピタルゲインを想定する方法もありますが、基本的にはインカムゲインを中心に考えておくほうがいいでしょう。

 
・収益物件の投資の種類

「収益物件」という言葉を聞くとどうしても、不動産を思い浮かばれる方が多いと思います。定義は、収益物件とは「主に金銭的な利益獲得を目的とした物件」といわれていますが、その形式はマンションなどの物件から土地付きの太陽光発電まで様々です。

 
それでは、収益物件のキャッシュフローや収益の出し方に続いて、実際にどんな種類があるのかをご紹介していきましょう。

 
収益物件の投資を分類すると、マンションなどの「住宅タイプ」や事務所などが入る「オフィスタイプ」、店舗さんが入る「テナントタイプ」に、太陽光発電などの「エネルギー投資タイプ」に分かれます。

 
それではタイプごとにさらっと種類をご紹介していきましょう！
 
◯住宅タイプ
マンションやアパート、戸建てなどの居住用の建物のことです。単身者向けのワンルーム物件や、ファミリー向けの物件など、建物の違いはもちろんのこと部屋や広さの違いまで種類と物件数が多いのも特徴の一つです。会社など法人での契約ではないため、期間がそこまで長くないのも特徴です。立地条件によって賃料の変動も大きいのはもちろんのこと、例えば大学近くの学生が一人暮らしするような物件や、三世代で住むファミリー向けの物件など、マンションなのかアパートなのか戸建てなのか、新築なのか中古なのかによって物件価格は様々です。

 
◯オフィスタイプ
会社などの法人様向けの物件のことです。事務所や事業所などがこちらにあたります。少し昔まではオフィスビルなどの投資がブームでした。こちらももちろん、ビル一棟を所有するか、一室を区分所有するかなどによって金額が大きく変わってきます。また、法人向けの物件でもありますので、賃料が景気によって左右されるなどの要素があるのも事実です。住宅タイプに比べて投資額が大きくなるものも多いですが、法人で契約するため、契約が決まれば住宅タイプに比べて期間が長いことが特徴といえます。

 
◯テナントタイプ
コンビニや飲食店、倉庫等の商業施設などがあたります。いわゆる、店舗さんが入る物件といってもいいでしょう。オフィスタイプも同様ですが、住宅タイプに比べて空室の期間が長いことが多いです。しかしその反面、一度入居が決まれば長期的な入居が期待できます。オフィスタイプと同様に長く入居する傾向が強い為、安定した収益の獲得が期待できます。

 
◯エネルギータイプ
土地や物件を所有して太陽光パネルなどを設置することで、発電した電気を売電して収益化する太陽光発電などのエネルギー投資があたります。最近では太陽光発電投資が人気で、ぜひオススメしたい投資です。発電した電力を売電することで収益を出します。電気の固定価格買取が長くて20年間保証されているので、安定した収益が見込めるのが特徴です。基本的には設置する地域に制限がなく、エリアが広いのでどこでも持ちやすくなっています。経済環境や周囲の環境にも影響されにくく、アパート、マンション、株式やコインランドリー、コインパーキングなどの様々な投資と比べても安定した投資だといえます。

まとめ

収益物件の仕組みはご理解いただけましたでしょうか？
主には銀行などの金融機関から融資を受けてローンを組み、そのお金で物件を購入します。物件もマンションなどの住宅タイプから、事務所などのオフィスタイプ、店舗さんが入るテナントなど様々な種類がありますが、ぜひオススメしたいのは太陽光発電投資です。キャッシュフローでもわかるように、管理費などの経費がそこまでかからずに、しかも不動産投資のような空室リスクもありません。そのため、基本的に安定した収入を見込むことができます。ぜひ収益物件を購入される際は、不動産と太陽光など、比較してみてくださいね！